Cada vez son más los españoles que consideran el alquiler como una alternativa para vivir vs la opción de vivir en propiedad. En los últimos 14 años, la cifra de españoles que viven de alquiler se ha duplicado hasta alcanzar el 25% y se estima que podría llegar a la media europea del 30% en dos años.
Muchos de ellos se ven obligados a alquilar por la dificultad de poder acceder a una vivienda de propiedad ante la imposibilidad de ahorrar la entrada inicial o las condiciones de acceso a las hipotecas, así como por el cambio de paradigma que viene dándose en España provocado por la crisis de la Covid-19 en 2020. Pero hoy en día son muchos los que prefieren tener la posibilidad de adaptar la vivienda a las necesidades y condiciones económicas del momento y no asumir compromisos a largo plazo, tanto por la incertidumbre económica personal, como por la necesidad de tener mayor capacidad de movilidad en cuanto a las posibilidades de empleo o de trabajo. Esto ha llevado a muchos españoles a ver la vivienda en alquiler como una forma de adaptarse mejor a los cambios económicos y de movilidad, posponiendo así la elección de compra.
Si combinamos la existencia del mayor déficit de viviendas en alquiler en décadas, el aumento sostenido en la demanda con perspectivas a seguir creciendo, la mayor inflación en los últimos 37 años, que según los más optimista se mantendrá por encima del 6% hasta mediados de 2023, los problemas de suministro y distribución de materiales de construcción –que no parece tener solución a corto plazo– y un proyecto de Ley de Vivienda que genera incertidumbre e inseguridad jurídica a los propietarios e inversores, todo indica que estamos en un escenario de disminución importante del parque de viviendas disponibles para el alquiler. Las consecuencias son un aumento progresivo y sostenido de los precios de alquiler, de dificultad para cumplir con las condiciones de elegibilidad de los futuros inquilinos y de aumento del riesgo de impago, lo que puede convertir el proceso de alquilar una vivienda digna y en condiciones, en una verdadera proeza.
Indudablemente, el Estado no puede resolver esta situación tan compleja sin contar con todos los actores que intervienen en el proceso: la empresa privada, los bancos, las asociaciones pro-derechos de arrendadores y arrendatarios, expertos en esta materia. En fin, se trata de poner toda la experiencia y capacidad de gestión de todos los entes involucrados para poder ser parte activa de la solución y resolver la problemática social, además de generar valor a la economía real.
Mientras haya desequilibrio entre la oferta y la demanda tendremos un problema de presión sobre los precios. En Cataluña ha habido control de precios durante año y medio y ha habido una caída de la oferta del 59%, según los últimos informes publicados, lo que supone casi el doble de la caída media nacional.
Puede haber una tabla que oriente sobre los precios, pero el Estado no puede imponer precios, no solo por un tema legal, sino porque es prácticamente imposible establecer un mecanismo que calcule de forma correcta y justa el precio de alquiler de una vivienda tomando en cuenta todos los factores que intervienen en una valoración de precio.
La Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda será una solución si logra los siguientes aspectos:
1. Incentivar la construcción de forma importante y sostenida de viviendas destinadas al alquiler de larga estancia, pero también las destinadas a residencia estudiantil, ya que en España hay 390.000 estudiantes que se ven obligados a acudir al mercado del alquiler de vivienda habitual por no encontrar cupo en residencias estudiantiles o en los colegios mayores, lo cual resta opción de vivienda para las personas que realmente necesitan una vivienda de larga estancia. Resolver este problema devolvería al parque inmobiliario unas 150.000 viviendas, que ayudaría a bajar la presión sobre el mercado del alquiler.
2. Bonificar fiscalmente a los propietarios que hagan el esfuerzo de alquilar sus inmuebles a precios solidarios o estables, tal y como prevé la nueva norma. Aplicar reducciones fiscales de hasta el 90% del IRPF para pequeños propietarios que rebajen el precio del alquiler en 5% o que hayan hecho reformas energéticas.
3. Generar seguridad jurídica y eliminar al máximo el riesgo de impago. Es necesario establecer una competencia sana entre la calidad de los inmuebles y los precios. El sector necesita estímulos más que regulaciones, como los incentivos fiscales a propietarios, tal y como prevé el anteproyecto de ley.
Por otra parte, la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda debe evitar la posibilidad de que se venda vivienda pública, para proteger toda inversión pública, la imposición de obligar a reservar el 30% de la obra nueva a alquiler social, ya que su puesta en marcha es casi inviable y el control o limitación del precio o de los ajustes por inflación, sin que haya una compensación justa a la propiedad.
Jesús Pérez Amair es Director de Finaer
